房地产行业“危”大于“机”?
来源: | 作者:西政财富 | 发布时间: 2023-03-21 | 1148 次浏览 | 分享到:

3月份楼市销售数据相比2月份有明显的回落,部分城市甚至出现了销售数据的腰斩,因此市场各方对房地产行业的复苏有了更多的疑虑。


国家统计局3月15日发布了楼市1-2月的销售数据,其中商品房销售面积同比去年下降了3.6%、销售金额同比下降了0.1%、新开工面积同比下降了9.4%、开发投资同比下降了5.7%、到位资金同比下降了15.2%。疫情放开后的2023年1-2月的销售数据相比疫情中的2022年1-2月的数据还差,尤其是今年3月份的整体销售数据相比2月份又出现了大幅的下滑,这足以说明楼市复苏存在的不确定性。


我们前段时间给大家提到了目前经济正在弱势复苏的结论,从原因来看,主要是疫情三年导致普通居民、中小企业、地方政府的口袋基本都空了。截止当前,地方政府的土地财政依赖度还是非常高,但在目前的楼市行情下,让地方政府更为煎熬的是土地已很难卖的出去,而且卖不上价钱,当然,在市场分化加剧的背景下,一线和强二线城市核心区位遭疯抢的少数地块除外。


“股权财政”要多长时间才能替代地方政府的“土地财政”,目前来看这个答案已越来越难回答。特斯拉引领国内新能源车的集体降价后,燃油车销量大减并也只能被迫集体降价,由此导致湖北等地政府直接下场,巨额的购车补贴应接不暇,毕竟汽车是当地的支柱产业,产业倒了,人口就得流出了,人要是没了,房地产行业也就彻底崩了。


民营房企的三巨头中,两家已经爆雷,剩下一家土储主要集中在三四线城市,目前资本市场对这家房企的境况也开始忧心忡忡。更让投资人心慌的,其实是3月份楼市销售数据急转直下的情况下,优质民营房企的发债也快到了瓶颈(即便有中债增信公司的担保),而银行、信托、私募、资管等非标融资目前对房地产投资似乎也开始有观望的心态。


有些同行很担心房地产行业再次下行的话很可能引起整个行业的崩塌,我们倒认为情况还不至于糟糕到这种程度,一是一线和强二线城市的楼市复苏在持续性上并未出现根本性的逆转趋势,二是即便是目前不怎么被看好的三四线城市,只要有产业基础,比如这些城市有很完整且强大的产业链,且有规模性经济的基础,那当地的房地产行业还是有足够的支撑。


从中央的意图来看,我们认为至少国央企和城投平台的地产融资业务是有足够的安全边际的,尤其是区位较好的项目。我们并不认为中央会允许房地产行业继续向下,也就是说房地产行业接下去必须企稳,因此包括民营房企的一些优质区位的项目我们觉得仍旧有介入的空间。从市场的角度来看,地产前融业务仍旧充满风险;但从政治的角度来看,地产行业目前也充满机遇。这里面虽然有赌的成分,但我们认为只要风控层面足够谨慎,比如对目标项目的销售去化预期有足够精准的判断,大概率不会踩进大坑。


我们这几天重点提到了优质资产荒的问题,本质的逻辑就在于如何在当前复杂的市场环境下找到好的项目或者好的投资机会。比如地产前融业务,优质主体、优质项目肯定还是有的;再比如城投债和城投非标,优质主体、优质项目同样存在。目前更关键的是大家如何修正投资标准与风险偏好,比如是否为了投资安全而放弃高收益,毕竟鱼和熊掌不可兼得。


当然,大家可能也要有一些心理准备,如果房地产行业再度下行并继续引起土地市场的恶化,那城投偿债所依赖的政府卖地收入将出现更大的问题。如果说以前还可以通过拆东墙补西墙的方式解决债务滚续的问题,那一旦东墙再也拆不出来,城投违约就箭在弦上,我们甚至怀疑地方政府有没可能主动选择一些城投主体扛雷,比如至少让天量的非标集中在这些主体身上,最后通过市场化的方式消化债务(尽管这会伤及好大一批投资人的利益)。